Dans les stations balnéaires et hauts-lieux du tourisme en Thaïlande, les condominiums sont régulièrement vendus aux acheteurs étrangers sous forme de baux de 90 ans (30+30+30). En effet, si un étranger peut être propriétaire en nom propre d’un condominium, la proportion de tantièmes possédés par des étrangers ne peut légalement dépasser 49%.
La pratique avant 2006
Les condominiums de luxe n’étant pas très populaires parmi les citoyens thaïlandais, les logements dévolus aux 51% thaïs restent souvent invendus, et loués à des étrangers par le promoteur immobilier. Pour contourner cela de nombreuses sociétés ont été constituées avant 2006 pour permettre à un étranger d’être propriétaire d’un condominium par l’entremise d’une société de droit thaïlandais. La légalité de telles pratiques est très controversée même si l’on peut encore trouver ce type de montage, à l’égard duquel il faut se montrer très prudent.
Les baux de longue durée en Thaïlande
Un bail de longue durée n’est pas soumis au Condominium Act mais aux sections 537 à 574 du Code Civil et de Commerce, sous le chapitre « Location d’une propriété ». En droit immobilier thaïlandais, un bail n’est pas reconnu comme un titre de propriété, mais simplement comme un contrat de location. En pratique, l’achat d’un condominium avec un bail est un contrat de location de 30 ans où les loyers sont payés à l’avance. Le locataire n’a pas de titre de propriété et ne peut pas revendre librement son bail puisqu’il doit obtenir l’accord du propriétaire thaïlandais du condominium.
L’inconvénient principal d’un bail de longue durée est qu’il se termine à la mort du locataire et n’est pas transmis automatiquement aux héritiers. Le propriétaire peut mettre fin au bail avant la date de fin du contrat initialement prévue, si le locataire manque à ses obligations telles que décrite dans le contrat de bail, ou ses annexes.
En tout état de cause, un condo acheté par le biais d’un bail de longue durée n’est en aucun cas équivalent à un condo acquis en pleine propriété.
Eléments à prendre en considération lors d’un bail de longue durée
Droit de vote aux assemblées générales de copropriété
En dehors d’un accord contractuel en ce sens, le droit de vote lors des assemblées générales de copropriété reste le droit exclusif du propriétaire du logement. Lorsqu’ils sont la propriété du promoteur immobilier, les appartements vendus sous forme de bail peuvent réduire le processus démocratique de la copropriété, notamment lorsque le promoteur a des intérêts communs avec la société qui gère le condominium.
Vendre un bail de longue durée
Le droit octroyé par un bail est personnel et porte sur l’utilisation de l’appartement pour une durée déterminée. Le locataire n’a donc pas le droit de revendre son bail sans l’accord du propriétaire de l’appartement. D’autre part, la possibilité de sous-louer l’appartement doit être expressément prévue par le bail, car le droit immobilier thaïlandais interdit la possibilité de sous-louer un appartement, sauf si cela a été prévu au contrat (section 544).
Hériter d’un condominium acheté sous forme de bail
Le bail est un contrat personnel qui se termine à la fin de la période visée ou à la mort du locataire. Cette jurisprudence émane de la Court Suprême de Thaïlande. Pour permettre l’héritage d’un condominium acheté sous forme de bail, le contrat doit comporter une clause de succession, mais l’état du droit reste encore flou à ce jour et une telle clause ne saurait garantir le droit des héritiers.
Fin du contrat de bail
En droit thaïlandais, un bail ne peut excéder une période de 30 ans. Tout contrat stipulant une durée supérieure peut voir sa durée réduite à 30 ans maximum, au terme de la section 540 du Code Civil et de Commerce. Toute mention contraire sur un pré-agrément, renouvellement, ou toute autre clause visant à étendre la durée du bail n’a pas force de loi en raison du conflit existant avec le Code Civil et de Commerce. Il est possible d’inclure une telle clause mais cela ne garantit pas que le renouvellement sera réellement effectué. En tout état de cause, si une telle clause avait force de loi, elle ne saurait lier que les personnes ayant signé le contrat, et non pas leurs héritiers.
Contenu d’un contrat de bail
Vendre un condominium en pleine propriété est contrôlé par la loi et les contrats de vente doivent satisfaire à un certain nombre d’exigences légales. Au contraire, un contrat de location, ou bail, n’est pas soumis aux même règles et incluent régulièrement des clauses qui n’ont pas force de loi, voire illégales. L’exemple classique est la clause sur le renouvellement du bail (voir paragraphe ci-dessus).
Charges de copropriété et fonds de roulement
Sauf accord contraire, le propriétaire de l’appartement porte la responsabilité de payer les charges de copropriété, d’approvisionner le fonds de roulement, et de subvenir aux dépenses liées à des travaux ou remplacements d’équipements. Le contrat de bail stipule donc systématiquement que ces frais sont à la charge du locataire. Un problème se pose si, au bout de 27 ans de location, l’assemblée de copropriété décide de voter des travaux importants, le locataire devra s’acquitter de l’ensemble des frais alors qu’il ne reste que 3 ans de location. S’il refuse, le locataire s’expose à voir le contrat de bail terminé pour manquement à une de ses obligations.
Contrat de bail et taxes
Contrairement aux appartements en pleine propriété, les condominiums en bail de longue durée sont sujets à une taxe de 12,5%. D’autre part, acheter un condominium sous forme de bail est sujet à des frais d’inscription de 1,1% du montant total du loyer. Les revenus tirés d’un bien en location de longue durée sont taxés comme impôts sur le revenu, ou sur les sociétés.
Une alternative au bail existe : le contrat d’usufruit. Ce-dernier permet au locataire d’avoir le droit de vote aux assemblées générales de copropriété, tandis que le propriétaire reste responsable de tous les travaux d’amélioration et coûts extraordinaires. L’inconvénient est que contrairement à un bail qui peut prévoir une clause de succession, le contrat d’usufruit ne permet pas un tel montage.
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