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Acheter une maison en Thaïlande comporte certaines spécificités mais d’une manière générale est un acte juridique assez proche de l’achat d’une maison dans d’autres pays comme l’Allemagne, l’Australie ou les Etats-Unis, à l’exception de la propriété sur le terrain, puisqu’en Thaïlande, un étranger ne peut être légalement propriétaire d’une parcelle de terrain. Cependant, la propriété sur le bâtis, qu’il s’agisse d’une maison ou d’une villa, peut être distinguée de la propriété sur la terre. Ainsi, un étranger souhaitant acheter une maison en Thaïlande peut le faire en louant le terrain dans le cadre d’un bail de 30 ans, tandis qu’il sera propriétaire en nom propre de la maison construite sur ce terrain.

Comment devenir propriétaire d’une maison en Thaïlande ?

Au terme du Code Civil et de Commerce, un étranger souhaitant investir dans l’immobilier en Thaïlande peut demander la distinction entre le droit de propriété sur le bâtis et celui sur le terrain. Dès lors, l’acheteur devra respecter la procédure d’achat, et notamment :

• Avoir un acte de vente écrit,
• Enregistrer la vente auprès d’une administration locale.

Les bâtiments construits sur un terrain (à l’exception d’un immeuble sous licence condominium) ne possèdent pas de titre de propriété distinct de celui portant sur le terrain. La procédure pour devenir propriétaire du bâtis sans être propriétaire du terrain relève de la procédure suivante :

1. Si l’achat est effectué auprès d’un promoteur immobilier, l’achat de la maison à l’exclusion du terrain peut se faire par :

• un bail de longue durée pour le terrain et un contrat de vente sur le bâtis, enregistré auprès de l’administration compétente, ou
• un bail de longue durée pour le terrain et un contrat de construction avec un permis de construire inscris tous deux au nom de l’acheteur.

2. Si un particulier souhaite construire sur un terrain, le permis de construire doit être émis au nom de la personne louant le terrain (le permis de construire confirmant la propriété sur le bâtis).

3. Vente et transfert de propriété d’un bâtiment déjà existant, en séparation du terrain, requérant de la part du vendeur et de l’acheteur de la maison de :

• signer un contrat de vente portant sur le bâtis dans les locaux de l’administration compétente et en présence d’un fonctionnaire dûment habilité pour ce type d’acte,
• publier pendant 30 jours une annonce publique spécifiant la localité et la nature de la maison vendue,
• transférer le bien immobilier à l’expiration de la période de 30 jours visées ci-dessus, en présence d’un employé de l’administration compétente, lequel signera et tamponnera l’acte de vente qui vaudra alors titre de propriété du bâtiment objet de la vente.

Si la procédure décrite ci-dessus n’est pas suivi, le bâtiment (maison, villa, etc.) sera alors légalement considéré comme restant légalement la propriété du promoteur immobilier ou du propriétaire ayant effectué la vente.

Documents requis pour effectuer le transfert de propriété

• Passeport ou carte d’identité,
• Titre de propriété du terrain,
• Livre de maison (Tabieen Baan),
• Permis de construire.

La vente d’une maison existante, séparément du terrain, doit absolument être enregistré auprès de l’administration des domaines, où les frais de transfert et autres taxes seront payées. Cette administration est la seule autorité gouvernementale habilité à enregistrer et valider le transfert de propriété.

Le transfert de propriété prend généralement une trentaine de jours à compter de la première visite dans les bureaux de l’administration des domaines. La période de 30 jours permet aux tiers prétendant avoir un droit sur la maison de contester la légalité de la vente.

Seul le document signé et tamponné par l’administration peut faire office de preuve du droit de propriété de l’acheteur sur la maison, la villa, ou le bien immobilier objet de la vente.

Le livre de maison (Tabien Baan)

Ce petit livre bleu ne doit pas être confondu avec un titre de propriété. Il s’agit simplement d’un document faisant office de justificatif de domicile. Pour les étrangers, ce document n’a pas grande importance à moins que la personne réside en Thaïlande. Dans les autres cas, le nom de l’acheteur ne sera pas mentionné dans le Tabien Baan.

Un livre spécial de couleur jaune peut être obtenu pour les étrangers, sur présentation d’un permis de travail ou d’un certificat de mariage, d’un visa en cours de validité, et du titre de propriété.

Obtenir un permis de construire en Thaïlande

Le vendeur d’une maison devra systématiquement fournir le permis de construire de la maison. Ce document est la preuve que le vendeur est bien le propriétaire du bâtiment à vendre et a obtenu l’autorisation de le construire sur le terrain où il se trouve.

Si le vendeur ne peut fournir le permis de construire, la maison pourrait avoir été construite illégalement ou en contrevenant aux règles locales d’occupation des sols.

Les bâtiments sans permis de construire doivent généralement être démolis, donc il faut rester très prudent sur ce point et systématiquement demander le permis de construire.

Durée de la propriété sur une maison construite sur le terrain d’un tiers

Le droit de propriété sur une maison en séparation du terrain suit la durée du bail de longue durée ou du contrat de superficie qui a été conclu entre le propriétaire du terrain et celui de la maison.

La durée peut être supérieure à 30 ans dans le cadre de l’obtention d’un droit de superficie.

Si le bail ou le contrat de superficie arrive à expiration, il peut être renouvelé à la discrétion du propriétaire du terrain.

Le bail d’origine peut prévoir une clause de renouvellement mais il est important de noter que cette-dernière ne saurait avoir force de loi.

Taxes sur un bien immobilier en Thaïlande

Bien qu’il n’y ait pas de taxes foncières en Thaïlande, les revenus tirés de la location d’un bien immobilier doivent être déclarés et le propriétaire sera imposable à hauteur de 12,5%.

Frais de mutation et taxes

Le transfert de la propriété d’une maison est soumise à plusieurs taxes, parmi lesquelles on compte les frais de mutation, retenue à la source, frais de transfert de propriété, etc. Pour évaluer la valeur d’un bien immobilier et donc le montant des taxes, l’administration prend en compte notamment l’emplacement du bien, le nombre d’étages, la surface habitable, les matériaux de construction, etc.