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Délivré par le gouvernement thaïlandais par le biais d’administrations locales appelées « Land Office » (que l’on pourrait traduire par Administration des Domaines), le titre de propriété fait état des droits d’une personne sur un terrain donné. Bien qu’il ne soit pas possible pour un étranger résidant en Thaïlande d’être propriétaire d’un terrain, des droits peuvent néanmoins lui être octroyés, tels que le droit d’usufruit, d’habitation, ou l’obtention d’un bail de longue durée conférant à quelques exceptions près les même droits que le propriétaire.

Néanmoins, il convient de parler de ce cas particulier et très rare permettant à un étranger d’être propriétaire d’un terrain d’une superficie maximale d’1 Rai (1.600 m²) dans certaines régions du territoire : à condition d’investir 40 millions de bahts dans des bons du Trésor et/ou autres obligations émises par le gouvernement, et ainsi de supporter l’économie nationale, un conseil peut se réunir pour octroyer ce droit après autorisation du ministère de l’intérieur, mais cela reste extrêmement rare. D’autre part, ce droit de propriété d’une nature particulière ne peut être transmis aux héritiers, et est de facto limité à la seule personne du propriétaire.

Les différents titres de propriété en Thaïlande

Les six titres de propriété principaux délivrés par l’administration sont destinés à encadrer la propriété des terrains, faisant notamment mention de la personne bénéficiaire du titre, de l’utilisation et l’usage autorisé du terrain. D’autre part, à l’exception du Chanote (ou Nor Sor 4 Jor), tous les autres titres de propriétés ne sont en principe qu’une reconnaissance de l’usage exclusif d’un terrain qui, par nature, est public.

Chanote (Nor Sor 4)

Enregistré auprès de l’Administration des Domaines où se trouve le terrain, ce titre offre au bénéficiaire la pleine propriété sur le terrain visé par le document. C’est par conséquent le titre le plus recherché en Thaïlande, le Chanote comprenant en outre une délimitation stricte du terrain, certifiée à l’aide d’images satellite.

Nor Sor 3 Gor

Même si les terrains visés par ce titre de propriété ne sont pas délimités de manière aussi précise que dans le cas d’un Chanote, les frontières du terrain sont tout de même mentionnées sur le document délivré par l’administration. Ce titre de propriété peut être vendu, transféré ou hypothéqué. Sur demande auprès de l’Administration des Domaines, des mesures précises peuvent être effectuées en vue d’obtenir un Chanote.

Nor Sor 3

Bien que les frontières exactes des terrains concernés par ce titre de propriété soient précisées dans le document délivré par l’administration compétente, celles-ci demeurent relativement incertaines car l’Administration des Domaines n’en a pas effectué les mesures, ni reconnu les limites, ces-dernières devant alors être appréciées au regard des terrains voisins. Contrairement aux titres Nor Sor 3 Gor et Chanote, il n’est pas possible de subdiviser un terrain avec un titre Nor Sor 3.

Nor Sor 2

Ce titre est une lettre délivrée par l’Administration des Domaines reconnaissant au titulaire le droit d’utilisation temporaire du terrain. A compter de la délivrance de la lettre, le titulaire doit utiliser le terrain sous une période de 3 ans. Ces terrains ne peuvent être vendus ou transférés, à l’exception d’un transfert par héritage. En fonction de la localisation du terrain, ce titre peut être modifié en Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, ou Chanote. Néanmoins, l’interdiction de vendre le terrain demeure après le changement du titre de propriété.

Sor Kor 1

Il s’agit d’un titre sur un terrain agricole que l’on trouve principalement dans les régions rurales du pays. Les terrains visés par ce titre sont des terrains publics transférés pour subvenir au besoin des familles qui en ont le bénéfice. Des bâtiments à destination résidentielle peuvent être construit seulement sur une partie du terrain, et d’une manière générale, les parcelles concernée par ce titre n’intéressent pas les investisseurs étrangers.

Les titres accordés par d’autres institutions gouvernementales

En principe, la loi thaïlandaise n’accorde la compétence d’octroyer un titre de propriété qu’à la seule administration des domaines. Néanmoins, d’autres autorités étatiques peuvent accorder des droits sur un terrain, à l’exclusion du droit de vente ou de location.

Bien qu’il soit en principe possible de demander l’amélioration de ces titres en Nor Sor 3 Gor ou Chanote, la délivrance de ces-derniers restent très rare et, en tout état de cause, il est fortement déconseillé aux investisseurs étrangers de s’intéresser à ces titres de propriétés qui, bien souvent, conduiront à la perte pure et simple des fonds investis.

Sor Por Gor 4-01

Ce titre est attribué par la commission de réforme des terres (Land Reformative Committee) et ne peut en aucun cas être vendu ou acheté. Il confère le droit d’occuper la parcelle et ne peut être transféré que par héritage. Seule une utilisation agricole du terrain est permise dans le cadre de ce titre.

Sor Tor Gor

Il s’agit d’un certificat foncier délivré dans une zone de réserve forestière nationale. Le titulaire du document a le droit de vivre sur le terrain visé par l’autorisation, mais ne peut la vendre. Le transfert n’est possible que par héritage. Ce document est délivré par le Département des Forêts de Thaïlande.

Por Bor Tor 5

Il s’agit d’une preuve montrant que l’occupant d’un terrain a payé les taxes pour jouir du terrain. Ce document n’accorde aucun droit, si ce n’est la possibilité pour son titulaire de faire une demande en vue d’obtenir un titre Sor Kor 1.

Nor Kor 3

Le Nor Kor 3 est un certificat d’utilisation délivré exclusivement à l’attention des membres d’une communauté d’entraide.

Gor Sor Nor 5

Ce titre est un simple certificat d’utilisation d’une parcelle de terrain délivré au profit des membres d’une coopérative.

En résumé, il est très important, pour ne pas dire primordial, de demander systématiquement l’assistance d’un avocat compétent pour tout achat de terrain en Thaïlande.