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Un étranger pouvant être propriétaire d’un logement dans un condominium en Thaïlande doit répondre aux critères fixés par la section 19 de la loi sur les condominiums (ou Condominium Act). Mais le fait pour une personne de satisfaire au cadre législatif ne signifie aucunement que ses héritiers répondront eux-aussi aux critères imposés par le législateur.

En réalité, et contrairement à de nombreuses idées reçues, le droit de propriété en nom propre s’arrête avec le décès de la personne propriétaire du bien immobilier concerné.

L’héritage de ce dernier, même s’il est possible, n’est donc pas automatique.

Caractéristiques requises pour qu’un étranger puisse hériter d’un condominium

Le bénéficiaire d’un héritage en Thaïlande peut être l’héritier naturel de la personne décédée, ou toute personne désignée par testament. Néanmoins, pour qu’un étranger puisse légalement hériter du droit de propriété d’un condominium et être enregistré auprès de l’administration des domaines (Land Department), il devra satisfaire aux critères établis par la section 19 de la loi sur les condominiums :

• Les étrangers autorisés à avoir leur résidence en Thaïlande,
• Les étrangers autorisés à rentrer sur le territoire thaïlandais en vertu de la loi sur la promotion de l’investissement,
• Les personnes morales visés aux section 97 et 98 du Code des Domaines (Land Code), et les personnes morales de droit thaïlandais,
• Les personnes morales étrangères visées par la loi B.E. 2515 qui ont obtenu une licence en vertu de la loi sur la promotion de l’investissement,
• Les étrangers ou personnes morales ayant apporté des devises étrangères converties en bahts thaïlandais.,

Les personnes ne pouvant pas hériter d’un bien immobilier situé dans un condominium

Si la section 19/5 de la loi sur les condominiums permets aux étrangers répondant aux critères mentionnés ci-dessus d’hériter d’un logement et d’en être propriétaire en nom propre, ceux ne satisfaisant pas à ces critères doivent vendre le condominium dans un délai d’1 an après le décès du parent ou du testamentaire. Ils devront auparavant, et sous une période de 60 jours, envoyer une notification écrite aux autorités compétentes.

En cas de dépassement de cette période de 1 an, l’héritier s’expose à ce que l’Administration des Domaines saisisse le bien immobilier puis le vende en retenant des frais de 5% sur le prix de vente, avant déductions fiscales et autres frais administratifs.

A défaut de vouloir vendre, l’héritier qui n’est pas qualifié à la pleine propriété d’un condominium devra dès lors satisfaire aux exigences de la loi, soit en obtenant un permis de résidence en Thaïlande ou en rachetant le logement au prix estimé par les autorités compétentes (généralement moindre que le prix du marché).

Ainsi, en matière d’héritage, l’achat d’un condominium n’est pas si simple que cela pour les investisseurs étrangers, et en pratique, les héritiers devront probablement vendre le logement dans l’année suivant l’héritage.