THAIMMO.com

Conformément aux lois thaïlandaises, il est illégal pour un étranger de constituer une société thaïlandaise aux seules fins d’être propriétaire d’un terrain. Néanmoins, le droit immobilier thaïlandais admet qu’un terrain soit la propriété d’une société thaïlandaise, à condition que les parts sociales du ou des actionnaire(s) étranger(s) ne dépasse pas la limite de 49% prévue par la loi (section 97 du Code domanial).

Par ailleurs, un étranger ne peut pas légalement utiliser un prête-nom thaïlandais pour acquérir, via la société constituée, un terrain en Thaïlande. Cette pratique pourtant courante contrevient au « Foreign Business Act » en ce qu’elle revient à permettre à un étranger d’être propriétaire d’un terrain.

Jusqu’en 2006, cette pratique était pourtant très répandue et tant que la société conservait une majorité d’actionnaires thaïlandais, il n’y avait pas de restriction particulière sur ce type de montage. En mai 2006, le gouvernement a voulu réguler cette pratique qui, bien qu’encore très souvent utilisée, contrevient en principe aux lois et règlements du royaume.

Société thaïlandaise et société étrangère

En droit, une société est définie comme étrangère à partir du moment où plus de 49% du capital social est placé sous le contrôle d’investisseurs étrangers, ou si plus de la moitié des actionnaires sont étrangers. Depuis juillet 2008, une société limitée doit avoir un minimum de trois actionnaires et, pour être considérée comme thaïlandaise, doit avoir au moins 2 actionnaires thaïlandais pour 1 actionnaire étranger, ce-dernier ne pouvant pas posséder plus de 49% des parts sociales de ladite société.

Cependant, s’il est démontré que la société a fait usage de prêtes-nom thaïlandais, la société sera considérée comme étrangère en dehors de toute considération relative au nombre d’actionnaires thaïlandais ou à la proportion de parts sociales que ces-derniers possèdent.

Depuis un certain nombre d’années, le gouvernement thaïlandais annonce vouloir modifier certains textes de loi afin de remédier aux failles existantes dans l’état du droit positif.

Inconvénients et conditions

• Constituer une société avec pour objectif de contourner la loi interdisant aux étrangers d’être propriétaire d’un terrain sera considéré comme illégal devant les tribunaux, et la société pourra être déclarée nulle et non avenue aux termes des sections 150 et 172 du Code Civil thaïlandais.
• Les étrangers ne peuvent utiliser de prête-nom thaïlandais, ainsi que toute personne morale ou physique qui ferait écran.
• Un étranger directeur d’une société limitée thaïlandaise doit se conformer au droit du travail et être titulaire d’un permis de travail.
• La société doit être active, tenir une comptabilité régulière, organiser les assemblées générales d’actionnaires, et les comptes doivent être annuellement vérifié par le directeur de la société.
• La raison sociale doit être précisée dans les statuts de la société. Une société dormante peut tout simplement être déclarée comme nulle.
• Si une société est propriétaire d’un terrain et d’une maison utilisée par son directeur comme résidence principale ou secondaire, la société devra payer des taxes même si elle ne perçoit aucun loyer de son directeur.
• Une société légalement constituée peut se voir opposer des lois futures qui par principe sont rétroactives.

Nouvelles régulations

Avant le 25 mai 2006, la pratique courante en matière de société était de mener une enquête uniquement sur le nombre de parts sociales effectivement possédées par les actionnaires thaïlandais, et d’autre part sur le nombre d’actionnaires thaïlandais en comparaison des actionnaires étrangers.

Lutter contre les prêtes-nom

Au cas ou une société constituée d’un ou plusieurs actionnaires étrangers acquiert un terrain en Thaïlande, l’Administration domaniale enquête désormais sur les actionnaires thaïlandais, lesquels doivent fournir des justificatifs de revenus, salaires, etc. Les actionnaires thaïlandais doivent être capable de prouver qu’ils ont été en mesure d’investir dans les parts sociales de la société.

D’autre part, les autorités compétentes doivent apprécier si le prix d’achat d’un terrain est supérieur au capital social.

En cas d’irrégularités constatées, le dossier sera alors transmis au Ministère de l’intérieur qui prendra une décision en dernier ressort sur la légalité du montage sur lequel porte l’enquête.

Faire attention aux conseils douteux que vous pourriez obtenir en Thaïlande

La plupart des sociétés comptables et/ou d’avocat situées dans les stations balnéaires et de vacances partagent des intérêts communs avec les agents immobiliers et, comme eux, tirent leurs revenus des ventes immobilières effectuées. Ainsi, de nombreux « avocats » locaux continuent de conseiller de se servir des failles du cadre légal. Ainsi, il n’est pas rare de voir une société 100% thaïlandaise acquérir un terrain puis, le lendemain, transférer un maximum de 49% des parts sociales à un étranger. Dans le cas où il est fait état d’un prête-nom ou toute autre méthode a été utilisée pour contourner la loi, la société pourra être forcée de vendre le terrain, tandis que l’acheteur étranger s’expose quant à lui à de fortes amendes.

Corruption

Si la loi interdit la constitution d’une société aux seules fins, pour un étranger, d’acquérir un bien immobilier en Thaïlande, les officiers de l’administration concernée peuvent parfois fermer les yeux devant une structure manifestement illégale suite à une tentative de corruption et/ou des pressions de personnages importants impliqués dans l’opération immobilière.

En raison de cette corruption, il est vrai que la loi peut être relativement facilement contournée, d’autant que des personnes influentes sont parfois impliquées dans des ventes immobilières, comme ce fut le cas au cours des dernières années à Koh Samui ou Phuket. Il ne s’agit là que la partie émergée de l’iceberg et les exemples de sociétés acquérant des terrains dans l’illégalité ne manquent pas.

Néanmoins, même si cette manière de procéder peut paraître attractive, l’acheteur étranger doit savoir qu’un changement dans l’application de la loi peut voir le jour, et il prend donc le risque de s’exposer à des poursuites judiciaires.

Permis de travail

En l’état actuel du droit, un directeur étranger d’une société thaïlandaise doit, en plus de son passeport, être capable de fournir un permis de travail pour de nombreux actes juridiques (ouverture d’un compte en banque de la société, d’une ligne téléphonique, demander le transfert d’un terrain, etc.).