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Le droit de la construction en Thaïlande résulte principalement du « Building Control Act » et du « Town and City Planning Act ». La première de ces 2 lois permet le contrôle de tout type de construction par les autorités gouvernementales, la seconde traitant quant à elle de l’utilisation des sols dans les différentes zones géographiques du pays.

Ces deux actes ont été largement amendés en 1992 et sont par ailleurs complétés par de nombreux textes réglementaires qui fixent les règles applicables dans chaque région du territoire.

Le droit de la construction est également complété par des lois environnementales et les différentes servitudes pouvant exister sur un terrain à bâtir.

Les rapports entre un promoteur / client et les constructeur sont quant à eux gouvernés par un contrat de construction et les différentes normes édictées par le Code Civil et de Commerce.

Acheter ou construire une maison en Thaïlande

Les restrictions sur le droit de propriété des étrangers en Thaïlande ne concerne que les terrains, et non pas les bâtiments qui pourraient être construits sur ce terrain. La propriété du terrain et celle du bâtis ne sont pas liées intrinsèquement et peuvent être attribuées à des personnes différentes.

Ainsi, un étranger souhaitant construire une maison en Thaïlande pourra louer le terrain dans le cadre d’un bail de longue durée (ou en obtenant un droit de superficie), et d’autre part être le propriétaire en nom propre de la maison.

Il convient par ailleurs de préciser qu’en cas de conflit, le droit de propriété sur un terrain prévaut sur celui du bâtis.

Le droit de propriété d’une maison est donc soumis à la durée du bail sur le terrain (30 ans maximum) au terme duquel le propriétaire du terrain et celui de la maison devront s’entendre pour renouveler les termes du contrat. Il est possible d’ajouter à un bail une clause de renouvellement, mais celle-ci ne saurait légalement avoir force de loi.

Comment être propriétaire d’une maison sans l’être du terrain

Les constructions (à l’exception des immeubles sous licence condominium) ne possèdent pas de titre de propriété à proprement parler. La procédure à suivre pour obtenir la propriété d’une maison construite sur un terrain est la suivante :

1. Si l’achat est effectué auprès d’un promoteur immobilier, l’achat de la maison à l’exclusion du terrain peut se faire par :

• un bail de longue durée pour le terrain et un contrat de vente sur le bâtis, enregistré auprès de l’administration compétente, ou
• un bail de longue durée pour le terrain et un contrat de construction avec un permis de construire inscris tous deux au nom de l’acheteur.

2. Si un particulier souhaite construire sur un terrain, le permis de construire doit être émis au nom de la personne louant le terrain (le permis de construire confirmant la propriété sur le bâtis).

3. Vente et transfert de propriété d’un bâtiment déjà existant, en séparation du terrain, requérant de la part du vendeur et de l’acheteur de la maison de :

• signer un contrat de vente portant sur le bâtis dans les locaux de l’administration compétente et en présence d’un fonctionnaire dûment habilité pour ce type d’acte,
• publier pendant 30 jours une annonce publique spécifiant la localité et la nature de la maison vendue,
• transférer le bien immobilier à l’expiration de la période de 30 jours visées ci-dessus, en présence d’un employé de l’administration compétente, lequel signera et tamponnera l’acte de vente qui vaudra alors titre de propriété du bâtiment objet de la vente.

Vendre une maison construite

La vente d’une maison, distincte du terrain sur lequel elle est construite (qui doit être loué), doit être enregistrée auprès de l’Administration locale des domaines et afin de compléter le processus de transfert de propriété, des frais de mutation et autres taxes doivent être payés.

Le transfert de propriété d’une construction prend environ 30 jours à partir du premier rendez-vous dans les bureaux de l’administration des domaines. Au terme de ce délai, une seconde visite doit être effectuée pour que l’administration signe et tamponne le document, qui constitue la preuve du droit de propriété de l’acheteur. Les documents à fournir lors du transfert de propriété sont :

• Cartes d’identité de l’acheteur et du vendeur (ou passeports),
• Livre de maison (Tabien Baan),
• Titre de propriété du terrain,
• Permis de construire,
• Frais de transfert et autres taxes (en espèces).

Le permis de construire

Le vendeur d’une maison se doit d’avoir un permis de construire délivré par l’administration locale appelée Or Bor Tor. Le permis de construire est la preuve qu’il est bien le propriétaire de la maison, et qu’il a eu l’autorisation de la construire. Le permis de construire doit être soumis à l’administration des domaines lors du transfert de propriété.

D’autre part, il conviendra de vérifier si la maison a bien été construite conformément au permis de construire.

Si un vendeur est dans l’incapacité de produire un permis de construire, il faut alors être extrêmement prudent car cela pourrait signifier que la maison a été construite illégalement ou en violation des normes locales.

Le « Building Control Act » prévoit de lourdes amendes et des peines d’emprisonnement pour les personnes violant la loi.

En cas de manquement, les autorités peuvent faire interrompre les travaux ou demander une rectification visant à assurer la conformité de la construction au permis de construire. Les autorités ont également le pouvoir d’imposer la démolition de tout bâtiment construit illégalement.

Lorsque le titulaire d’un bail de longue durée embauche un constructeur, le permis de construire peut être délivré au nom de ce constructeur ou du propriétaire du terrain. Dans ce cas, le nom figurant sur le permis de construire devra être changé au Or Bor Tor pour faire figurer le nom du locataire du terrain. Cette démarche devra être effectuée avant la délivrance du Livre de maison (Tabien Baan). Le permis de construire est la preuve qu’une personne est propriétaire d’une maison.

Séparer la propriété de la maison de celle du terrain permet d’augmenter la sécurité juridique du titulaire du bail et réduit également les taxes payables.

Considérations générales à prendre en compte lorsqu’on envisage de construire une maison en Thaïlande

• Quel est le titre de propriété (il est conseillé de construire sur un terrain avec un titre Nor Sor 3 Gor ou, mieux, un Chanote),
• S’assurer que le contrat de bail de longue durée (et/ou droit de superficie) a été enregistré auprès du « Land Department »,
• Quelles sont les restrictions et le plan d’occupation des sols dans la zone géographique où se trouve le terrain,
• Existe-t-il une servitude privée, publique, ou une route permettant l’accès du terrain par la voie publique,
• Le terrain a-t-il été hypothéqué ou existe-t-il une plainte contre le titre de propriété du terrain,
• Y a-t-il des clauses opposables figurant dans le contrat de vente précédent (droit de rédemption),
• Le terrain ne fait pas l’objet d’une promesse de vente ni d’un jugement de tribunal,
• Le propriétaire du terrain n’est pas impliqué dans une action en justice, dans une banqueroute, ou insolvable,
• Le terrain n’empiète pas sur le domaine public ou sur un autre terrain privé,
• Le terrain ne fait pas l’objet d’un plan d’expropriation par le gouvernement,
• Le terrain ne se trouve pas en zone agricole,
• Le terrain n’est pas situé dans une forêt, une réserve naturelle, un parc national, ou toute autre zone réservée au public,
• Le vendeur n’a pas déclaré implicitement ou tacitement son intention de faire donation de tout ou partie de son terrain au profit du public,
• Le vendeur est bien propriétaire du terrain et n’est pas l’agent ou le représentant d’un tiers, ni qu’aucun tiers n’ait un droit prioritaire sur le terrain.