Depuis le début des années 1990, il est devenu possible pour les investisseurs étrangers de devenir propriétaire en nom propre d’un logement dans un condominium. Initialement prévue à 40%, la part que peuvent désormais posséder les étrangers a été portée à 49% par la loi sur les condominiums de 2008 (The Condominium Act – N°3 – B.E. 2542).
Du fait de la facilité d’acquérir un condominium et de la sécurité juridique qu’il représente, de nombreux acheteurs se sont portés sur ce type de bien immobilier. Mais avant d’acheter un logement dans un condominium, il est nécessaire de bien comprendre le cadre juridique de la vente et les droits de propriété en découlant, ce que nous aborderons dans cet article d’un point de vue général, avant de revenir plus en détails sur certains aspects dans des articles dédiés.
La plupart d’entre nous sommes familiers avec le concept de copropriété qui a cours en Europe, et qui, en substance, se rapproche de celui de condominium. Il s’agit d’un développement immobilier d’appartements qui a été enregistré sous la loi du « Condominium Act » de 1979.
L’acheteur d’un ou plusieurs logements d’un condominium pourra en être propriétaire en nom propre (dans la limite de 49% pour les étrangers), et être copropriétaire des parties communes (réception, couloirs, parking, piscine, etc.).
Lors du transfert de propriété, il faut s’assurer que le titre de propriété (Chanote) soit bien délivré par le promoteur, ainsi que le livre d’enregistrement du logement (House Registration Book, ou « Tabien Baan »).
Le « droit de la copropriété » dans un condominium en Thaïlande
A l’image d’une copropriété, la gestion du condominium sera contrôlée par le comité du condominium, regroupant en général 3 à 5 copropriétaires nommés lors des assemblés générales de copropriété qui se tiennent annuellement ou de manière extraordinaire. Au maximum, ce comité peut compter 9 membres. En cas de projet nouvellement construit, le gestionnaire désigné par le promoteur immobilier est tenu d’organiser la première assemblée générale dans les 6 mois qui suivent l’enregistrement de la copropriété ou de la personne morale la représentant auprès de l’Administration des Domaines (Land Office).
En cas de manquement à cette obligation légale prévue à la section 42 du Condominium Act, la société gérant le condominium s’expose à une amende de 5.000 bahts.
Le gestionnaire, ou manager, est choisi par les copropriétaires pour assurer l’entretien et la maintenance du condominium et pour collecter les charges mensuelles destinées à couvrir les frais d’entretien.
Il est donc important de vérifier quelles sont les charges mensuelles avant l’achat d’un logement dans un condominium. En général, le contrat de vente fera toujours mention des charges de copropriété pour les condominiums neufs, mais il arrive que lors d’une revente, le vendeur oublie d’en faire la précision. Dans ce cas, il faudra s’assurer de ces frais auprès du propriétaire ou de la société assurant la gestion de l’immeuble.
Le Condominium Act stipule que les charges de copropriétés doivent être en rapport avec la superficie détenue par chaque copropriétaire, généralement exprimée en mètres carrés.
Toute augmentation des charges de copropriété devra être acceptée à la majorité des trois-quart lors d’une assemblée générale de copropriété. L’augmentation des frais, une fois acceptée, devra être enregistrée auprès de l’Administration des Domaines (ou « Land Office) pour prendre effet.
Pour les développements neufs, un fond de roulement est normalement constitué et l’acheteur devra donc s’acquitter de ces charges destinées à couvrir les frais d’entretien et de gestion, elles aussi calculées en fonction de la superficie du logement acheté.
De manière ponctuelle, il est parfois nécessaire de faire un appel de fonds pour assurer l’exécution de travaux importants dans la copropriété qui ne rentreraient pas dans les tâches normalement dévolues à la société gestionnaire (changement d’un ascenseur, ravalement, réfection de la toiture, importants travaux d’étanchéité, etc.). Dans ce cas, le gestionnaire devra faire approuver le montant des travaux en assemblée générale, à une majorité des trois-quart.
Avant l’achat d’un appartement dans un condominium, il est également recommandé de se procurer une copie du règlement de copropriété (ou « Rules and Regulations of the Condominium ») qui doit déterminer les points suivants :
- Nom de la personne morale représentant le condominium,
- Mission et objectifs,
- Adresse du bureau,
- Montant du fond de roulement,
- Description des parties communes,
- Usage des parties communes,
- Table des tantièmes affectés à chaque logement,
- Règles relatives aux assemblées générales de copropriété,
- Charges de copropriétés,
- Procédure de nomination d’un gestionnaire de copropriété.
Il est important de bien lire ce document, et le cas échéant de se procurer une traduction, car c’est ce règlement qui fixe les règles de vie commune dans de nombreux domaines : animaux de compagnie, restrictions sur l’usage des parties communes (horaires, âge, etc.), utilisation du ou des parking(s), nuisances sonores et troubles du voisinage, etc.
Responsabilité de la société assurant la gestion du condominium
Pour s’assurer que l’entretien du condominium sera bien assuré, il est important de connaître la réputation de la société désignée pour gérer la copropriété. En tout état de cause, les copropriétaires peuvent décider de nommer un nouveau gérant à la suite d’un vote où une majorité de 50% + 1 voix est requise. A noter que le pourcentage de vote de chaque copropriétaire est déterminé par la superficie du ou des logement(s) qu’il possède.
La société gérant le condominium est tenue de fournir les comptes aux copropriétaires tous les mois. Ces comptes doivent être montrés par le gestionnaire dans le bureau de la personne morale désignée pour représenter le condominium. Toute société qui ne satisferait pas à cette obligation encourt légalement une amende allant de 500 à 50.000 bahts par jour de retard.
En outre, la section 353 du Code Pénal thaïlandais stipule que toute personne assurant la gestion d’une propriété appartenant à une autre personne, ou d’une copropriété, s’expose à une peine de prison n’excédant pas trois ans et une amende de 600.000 bahts pour tout acte ou manquement occasionnant des dommages sur la propriété ou copropriété.
Nous insistons donc sur l’importance de bien se renseigner avant l’achat d’un condominium, et de bien vous faire expliquer vos droits, quitte à prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé et sérieux.
Post your comments