Acheter, vendre, louer, et gérer un condominium en Thaïlande. Voici des sujets qui intéressent les expatriés et les personnes souhaitant investir en Thaïlande, rassurés par la sécurité juridique offerte par la propriété en nom propre d’un logement situé dans un condominium.
Mais qu’est ce qu’un condominium ? Qui peut acheter et être propriétaire d’un condominium ? Quelle fiscalité s’applique ? Vos enfants hériteront-ils de l’appartement ? Comment la gestion d’un condominium est-elle organisée ? Toutes ces questions, et bien d’autres, nous tachons d’y répondre le plus clairement possible.
Cliquez sur une question pour voir la réponse :
- Tous les appartements sont-ils concernés par la Loi sur les Condominiums ?
- Quelles conditions en terme de taille et nombre de logements dans un condominium ?
- Comment les condominium sont-ils gérés ?
- Y a-t-il des charges de copropriété ?
- Qui organise les assemblées générales de copropriété ?
- Un condominium peut-il être la propriété d’étrangers en totalité ?
- Un étranger peut il être propriétaire d’un condominium en Thaïlande ?
- Une société de droit thaïlandais peut-elle être propriétaire d’un condominium à ma place ?
- La propriété d’un condominium peut-elle être transmise à mes héritiers ?
- Peut-on acheter un condominium sous forme de bail de longue durée ?
- Peut-on acheter un appartement à plusieurs avec un usage équitable ?
- Une société étrangère peut-elle être propriétaire d’un condo ?
- Est-ce qu’une propriété partagée avec un(e) conjoint(e) est considérée comme la propriété d’un étranger ?
- Qu’est-ce que le formulaire F.E.T. ?
- Le formulaire F.E.T. est-il toujours obligatoire ?
- Comment acheter un condominium sur plan ?
- Comment payer l’achat d’un condominium ?
- A combien s’élève les taxes foncières en Thaïlande ?
- Puis-je louer mon condo, et dois-je payer des impôts ?
- A la revente d’un condominium, doit-on payer des impôts ?
- Quels sont les frais de transferts et taxes relatives à la revente d’un condo ?
- Qu’est-ce qu’un titre de propriété ?
- Qu’est ce que le « Livre de Maison » ou « Tabien Baan » ?
- Comment signer un contrat de vente ?
- Trouver un prêt pour l’achat d’un condo ?
- Qu’est-ce que la superficie vendable ?
- Autres documents
Tous les appartements sont-ils concernés par la Loi sur les Condominiums ?
Il existe deux types d’immeubles d’appartements à usage résidentiel en Thaïlande : les condominiums enregistrés sous le « Condominium Act » avec une licence condominium, et les appartements qui ne le sont pas.
Seuls les condominiums offrent aux propriétaire la pleine propriété de leur logement, avec un titre de propriété délivré par une autorité gouvernementale.
Acheter un condominium en pleine propriété et un appartement sous un bail de longue durée sont deux actes totalement différents, gouvernés par des règles distinctes.
Quelles conditions en terme de taille et nombre de logements dans un condominium ?
Le Condominium Act ne stipule aucune règle spécifique en la matière. Il faut simplement que le projet se trouve dans une région permettant de l’inscrire en tant que condominium. Le condominium devra également satisfaire aux normes en matière d’environnement et de hauteur, spécifiques à chaque région de Thaïlande. En pratique, un condominium peut être un groupement de bâtiment à faible hauteur de type villas.
Comment les condominium sont-ils gérés ?
Les condominiums sont régulés par le règlement de copropriété et le Condominium Act. Ce-dernier précise par exemple la procédure et les conditions pour qu’un bâtiment puisse obtenir la licence condominium. Les règles concernant la gestion du condominium sont stipulées dans le règlement de copropriété, et peuvent être amendées par les copropriétaires à la suite d’un vote en assemblée générale.
Y a-t-il des charges de copropriété ?
Chaque condominium doit être entretenu et chaque copropriétaire est tenu de payer des charges de copropriétés, ou frais de maintenance, calculés en fonction de la superficie en mètres carrés de son logement. Les charges de copropriétés doivent être payées en avance, généralement mensuellement ou bimensuellement, même si la loi n’interdit pas d’établir des périodes plus longues. Les condominiums peuvent avoir un fonds de roulement pour faire face aux dépenses imprévues et impayés.
Qui organise les assemblées générales de copropriété ?
Tout condominium doit avoir au moins une société de gestion qui est nommée lors d’une réunion de copropriété suite à un vote des copropriétaires. Cette société est tenue d’organiser au minimum une assemblée générale par année et, dans le cas d’un condominium neuf, au minimum 6 mois après l’obtention de la licence condominium.
Un condominium peut-il être la propriété d’étrangers en totalité ?
Tout condominium doit conserver 51% de propriétaires thaïlandais. Entre 1999 et 2004, une mesure temporaire permettant de réduire le nombre d’invendus a néanmoins autorisé une propriété étrangère plus large, néanmoins restreinte à certaines zones géographiques. Désormais, la règle des 51% de propriétaires thaïlandais ne connaît aucune exception.
Un étranger peut il être propriétaire d’un condominium en Thaïlande ?
Il n’y a pas de restriction de nationalité, et tout étranger admis à entrer légalement sur le territoire thaïlandais peut acheter un condominium en pleine propriété, dans la limite de 49% fixée par la loi. Néanmoins, un acheteur étranger devra entrer en conformité avec la section 19 du Condominium Act. En pratique, et dans la plupart des cas, cela signifie que l’achat a été fait avec de l’argent transféré en Thaïlande pour l’occasion, et converti en bahts thaïlandais.
Une société de droit thaïlandais peut-elle être propriétaire d’un condominium à ma place ?
Cette pratique est de moins en moins courante depuis la régulation effectuée en 2006 par le Ministère de l’intérieur et l’Administration des domaines et visant à limiter la constitution de sociétés aux seules fin d’acquérir un condo et contourner la loi. Néanmoins, il arrive encore que cette pratique soit utilisée pour vendre les unités restantes, notamment dans les condos de luxe des principales destinations touristiques de Thaïlande (Phuket, Samui, etc.).
La propriété d’un condominium peut-elle être transmise à mes héritiers ?
Le droit de pleine propriété est accordé individuellement au propriétaire du condo mais n’est pas automatiquement transmissible à ses héritiers non-thaïlandais. Tout étranger qui reçoit en héritage un condominium doit satisfaire aux critères édictés par la section 19 du Condominium Act pour conserver la pleine propriété. A défaut, il devra vendre l’appartement dans l’année suivant l’héritage, ou le racheter au prix estimé par l’administration compétente (généralement moindre que le prix du marché) pour conserver la pleine propriété du condo.
Peut-on acheter un condominium sous forme de bail de longue durée ?
Quand la proportion de propriétaire étranger atteint la limite de 49%, les logements restants peuvent être vendus en bail de longue durée (30 ans renouvelables 2 fois, 90 ans au total) à d’autres acheteurs étrangers. L’inconvénient majeur est que le droit thaïlandais ne reconnaît aucun droit de propriété inhérent à ces baux, et l’acheteur est de facto un locataire ayant payé son loyer en avance. La personne ayant acheté le bien en lease n’a donc pas de droit de vote aux assemblées générales de copropriété. Enfin, en tant que contrat intuitu personae, le bail devient caduque à la mort du locataire et n’est pas automatiquement transférable à ses héritiers.
Peut-on acheter un appartement à plusieurs avec un usage équitable ?
La propriété fractionnée et à temps-partagé se rencontre la plupart du temps dans des immeubles d’appartement et non pas des condominiums.
Une société étrangère peut-elle être propriétaire d’un condo ?
Les sociétés et personnes morales étrangères (par exemple une société située aux Îles Vierges Britanniques) peuvent être propriétaires de 49% maximum du condominium, comme toute personne physique non-thaïlandaise. Les documents de la société étrangère devront être préparés par un notaire, traduits, et transmis à l’Administration des domaines (Land Office), avec le formulaire F.E.T., comme pour tout achat d’un condo.
Est-ce qu’une propriété partagée avec un(e) conjoint(e) est considérée comme la propriété d’un étranger ?
Lorsqu’un condo est enregistré au nom de l’époux(se) thaïlandais(e) ou aux deux noms, la propriété sera considérée comme appartenant en totalité au conjoint étranger, à l’exception du cas où l’époux(se) thaïlandais(e) est en mesure de fournir une lettre de confirmation prouvant que les fonds viennent bien du citoyen thaïlandais. Dans ce cas, le condominium sera considéré comme propriété pleine et entière de l’époux(se) thaïlandais(e).
Qu’est-ce que le formulaire F.E.T. ?
F.E.T. signifie Foreign Exchange Transaction (transaction de change de devises étrangères), connu aussi sous le nom de Thor Tor Saam (Thor Tor 3). Ce document est préparé par une institution financière thaïlandaise (le plus souvent une banque) prouvant le change des devises importées de l’étranger pour acheter le condominium. Ce document doit être fourni à l’administration compétente lors de tout achat d’un condominium par un étranger.
Le formulaire F.E.T. est-il toujours obligatoire ?
Pour les montants de moins de 50.000 dollars US ($), le formulaire F.E.T. n’est pas obligatoire. Dans ce cas, l’acheteur pourra demander à la banque une simple lettre de confirmation de transfert des devises étrangères et de leur conversion en bahts thaïlandais.
Lorsqu’un étranger revend un condominium pour en acheter un autre, il peut alors présenter la documentation justifiant de la vente en lieu et place du formulaire F.E.T., mais il devra néanmoins satisfaire aux critères de la section 19 du Condominium Act, et donc devra changer la somme de la vente dans une monnaie étrangère, puis à nouveau en Bahts, au sein d’un établissement bancaire thaïlandais, ou effectuer un virement vers une banque étrangère avant de renvoyer les fonds vers une banque thaïlandaise, pour conversion en bahts.
Comment acheter un condominium sur plan ?
Le principal problème lié à l’achat sur plan, ou vente en l’état futur d’achèvement, est la possibilité d’une banqueroute du promoteur immobilier, voire d’un manque de fonds de sa part (en raison du faible volume des ventes devant servir à financer le projet). L’acheteur prend alors le risque de recevoir un bien non-achevé, non-conforme, ou dont la qualité a été revue à la baisse en raison du manque de financement pour payer les travaux. L’utilisation d’un système d’escrow (paiement à un tiers qui conserve l’argent jusqu’à la livraison et transfert de propriété) n’est malheureusement pas monnaie courante en Thaïlande, et souvent le promoteur demande à ce que les fonds soient versés sur le compte de sa société ou sur son compte personnel.
Comment payer l’achat d’un condominium ?
Le prix par mètres carrés est l’élément clé pour déterminer la valeur d’un bien et comparer avec d’autres projets dans la même zone géographique. Dans le cas d’un condominium existant, le paiement se fait généralement au moment du transfert de propriété à l’Administration des domaines (Land Office) et par chèque de banque. Dans le cas d’un condominium vendu sur plan, le prix d’achat est généralement divisé en plusieurs parts payés sur le compte de la société du promoteur immobilier, avec un paiement final au moment du transfert de propriété. Les échéances de paiement sont négociables.
A combien s’élève les taxes foncières en Thaïlande ?
Il n’y a pas de taxes foncières en Thaïlande. Il y a quelques taxes administratives (enlèvement des ordures ménagères, maintenance de la voie publique menant au condo, etc.) d’un montant minime différent selon les zones géographiques.
Puis-je louer mon condo, et dois-je payer des impôts ?
Sauf si le règlement de copropriété l’interdit, il est possible de louer son condominium. Des impôts ne s’appliquent que si le propriétaire exerce une activité locative à des fins professionnelles (par exemple, une agence locative dissimulée), et sera alors soumis au paiement de l’impôt.
A la revente d’un condominium, doit-on payer des impôts ?
Des frais et taxes de transfert de propriété doivent être payés à l’Administration des domaines (Land Office) lors de la vente du condominium. Ces frais sont généralement partagé en parts égales entre l’acheteur et le vendeur, mais dont le partage ou non peut être négocié et dépend du contrat de vente.
Quels sont les frais de transferts et taxes relatives à la revente d’un condo ?
Les frais relatifs à la revente d’un condominium sont les frais de transfert de propriété, frais de mutation, retenue à la source, et taxe sur les société le cas échéant. Le partage des frais entre le vendeur et l’acheteur dépend des termes du contrat de vente. En cas d’achat d’un condominium neuf, le promoteur ne peut pas imposer à l’acheteur de payer l’ensemble des frais de transfert.
Qu’est-ce qu’un titre de propriété ?
Dans un condominium, chaque appartement possède son propre titre de propriété délivré par l’Administration des domaines. Ce titre contient notamment l’emplacement du terrain où se trouve le condominium, le plan et la superficie de l’appartement, le nombre de tantièmes de copropriété et droit de vote, le nom et prénom du propriétaire, signature et sceau de l’administration, et éventuellement la mention de documents annexes (cas particuliers).
Qu’est ce que le « Livre de Maison » ou « Tabien Baan » ?
Ce petit livre bleu est une preuve de l’adresse du condominium délivrée par la municipalité. Pour les étrangers, ce document n’est pas très important car il ne s’agit en réalité que d’un simple justificatif de domicile, alors que les thaïlandais l’utilisent régulièrement dans leurs démarches administratives.
Comment signer un contrat de vente ?
Le contrat de vente doit faire mention des responsabilités du vendeur et de l’acheteur. Le contrat de vente doit préciser le prix, les échéances de paiement, la date du transfert de propriété, la description précise du condominium, le partage des frais de transferts et autres taxes, les garanties. Un contrat signé avec un promoteur immobilier est encadré par la loi et doit être conforme avec le Condominium Act et les lois de protection des consommateurs. En cas de revente, le contrat de vente n’est pas obligatoire mais fortement recommandé. Le transfert de propriété a lieu dans les bureaux de l’administration des domaines en même temps que le paiement des frais de transfert et autres taxes.
Trouver un prêt pour l’achat d’un condo ?
Il est généralement très difficile pour un étranger d’obtenir un prêt auprès d’une banque thaïlandaise. Seuls les étrangers résidant en Thaïlande et travaillant avec un historique solide peuvent obtenir un prêt pour acheter un condominium. Mais les banques sont en général réticentes à prêter de l’argent à des non-thaïlandais. Une solution est alors de passer par des banques du pays d’origine (qui réclament l’hypothèque d’un bien immobilier dans le pays d’origine), ou des branches de banques thaïlandaises situées à Singapour.
Qu’est-ce que la superficie vendable ?
Le prix de l’appartement d’après le contrat est calculé en fonction de la superficie du condo d’après les plans de l’immeuble, ajusté en fonction de la superficie réelle. Cela signifie que dans le cas d’une vente sur plan, l’administration devra mesurer précisément la superficie de l’appartement livré afin de réévaluer le prix de vente. Au cas où la superficie finale est très largement supérieure que celle mentionnée dans le contrat de vente, il est recommandé de prévoir un prix maximum dans le contrat de vente du condo.
Autres documents
Lors de l’achat d’un condo, le vendeur doit remettre une lettre de garantie délivrée par la personne morale représentant le condominium stipulant que l’appartement vendu fait bien partie des 49% de parts allouées à des propriétaires étrangers, ainsi qu’une lettre stipulant que le propriétaire est à jour du paiement des charges de copropriété.
Les autres documents requis sont les cartes d’identité ou passeports du vendeur et de l’acheteur, certificats de mariage et/ou de divorce, un pouvoir ou une procuration si l’acheteur ne peut être présent personnellement, un chèque de banque, et des espèces pour payer les frais de transfert et taxes.
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