D’après le Code Civil et de Commerce thaïlandais, les étrangers disposent des mêmes droits que les citoyens thaïlandais, mais aux termes de la loi B.E. 2497 de 1954 sur les domaines, il est interdit pour un étranger d’être propriétaire d’un terrain en Thaïlande. Dans la mesure où la propriété du terrain est un élément essentiel en matière d’investissement immobilier, il en résulte qu’un appartement situé dans un bâtiment inscrit sous la licence condominium est le seul moyen pour un étranger d’être propriétaire en nom propre d’un bien immobilier en Thaïlande.
Droit de propriété accordé en vertu d’un traité international
Si un traité le prévoit, les ressortissants du pays signataire peuvent être propriétaire d’un terrain en Thaïlande. Mais le dernier traité de ce type s’est fini en 1970 et il n’existe actuellement aucun traité permettant aux ressortissant d’un pays étranger d’acquérir un terrain en Thaïlande.
Exceptions à la règle
En théorie, des ressortissants étrangers peuvent être propriétaires d’un terrain dont la superficie n’excède pas 1 rai (1600 m²), à des fins résidentielles, et après avoir effectué un investissement d’une valeur de 40 millions de bahts dans des bons du trésor ou obligations émises par le gouvernement thaïlandais.
Ce droit est accordé dans des conditions très strictes et seulement dans certaines zones géographiques du territoire, et nécessite l’approbation du Ministre de l’intérieur.
En pratique, même en effectuant l’investissement mentionné, rien ne garantie que les autorités compétentes accorderont ce droit.
D’autre part, ce droit de propriété d’une nature exceptionnelle n’est pas transmissible par voie d’héritage et se limite à la personne du propriétaire à qui il a été accordé.
Sociétés étrangères
La propriété d’un terrain est également interdite aux sociétés à capitaux étrangers. L’interdiction inclue les société américaines malgré le Traité d’Amitié signé avec les Etats-Unis d’Amérique, les sociétés situées aux Îles Vierges Britanniques, à Hong-Kong, ou toute autre personne morale étrangère.
Ces sociétés peuvent néanmoins être actionnaires minoritaires d’une société thaïlandaise, mais ne peuvent pas utiliser de prête-nom pour, de facto, devenir propriétaire d’un terrain en Thaïlande.
Toutefois, des sociétés étrangères investissant de manière importante dans l’économie thaïlandaise peuvent se voir accorder des exemptions leur permettant d’être propriétaires d’un terrain pendant la durée de leur activité en Thaïlande. Ce type d’exception est gouverné par la section 27 de la Loi sur la Promotion de l’Investissement, la section 44 de la Loi sur l’immobilier industriel en Thaïlande, et par la section 65 de la Loi sur l’activité pétrolière.
L’héritage d’un terrain
En théorie, un étranger marié à un citoyen thaïlandais peut hériter d’un terrain en Thaïlande, d’après la section 93 de la loi domaniale. Néanmoins, cette règle s’applique conjointement avec la section 86 de la même loi, disposant que le conjoint non-thaï survivant peut hériter du terrain mais devra le vendre dans l’année suivant l’héritage.
Sociétés thaïlandaises contrôlées par un étranger
Jusqu’en mai 2006, il était de pratique courante pour un étranger de créer une société limitée thaïlandaise aux fins d’être propriétaire d’un terrain. Mais depuis que le gouvernement thaïlandais a ciblé cette pratique considérée comme un contournement de la loi, ce type de montage juridique est de plus en plus remis en question et ne s’avère pas fiable à 100%.
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